Incompatibilità tra più domande di permesso di costruire: la soluzione va ricercata nel dialogo tra le parti e la p.a.

Commento a Cons. Stato, Sez. IV, 19 maggio 2026, n. 4004

a cura di Avv. Pasquale La Selva

I Giudici di Palazzo Spada hanno stabilito che, in ipotesi di presentazione di più istanze di permesso di costruire tra loro incompatibili, l’amministrazione è tenuta a svolgere un’istruttoria complessa e coordinata al fine di verificare, in primo luogo, la possibilità di accogliere entrambe le domande, anche mediante richiesta di modifiche progettuali proporzionate. Solo dopo aver verificato che tale soluzione non risulti praticabile può farsi applicazione, in via residuale, del criterio cronologico di esame delle istanze previsto dall’art. 20, comma 2, del T.U. Edilizia.

Il fatto

Due società presentavano, a distanza di pochi giorni, due istanze di permesso di costruire per la realizzazione in un caso, e per l’ampliamento nell’altro, dei rispettivi capannoni ad uso produttivo. L’amministrazione respingeva entrambe le istanze a causa il mancato rispetto delle distanze minime di 10 metri tra pareti finestrate ed invitava le parti a concordare una diversa progettazione per garantire il rispetto delle distanze tra fabbricati.

Le società ricorrevano avverso il provvedimento e, contestualmente, presentavano due nuove istanze, anche queste rigettate per i medesimi motivi già esposti con il primo provvedimento di diniego. Anche tale ulteriore provvedimento veniva impugnato.

In primo grado, il T.A.R. Emilia Romagna, pur ricordando che nel caso di specie possa astrattamente trovare applicazione il criterio cronologico di presentazione delle istanze ai sensi dell’art. 20 del T.U. Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), ha ritenuto che la soluzione poteva rinvenirsi anche in un progetto condiviso, idoneo a soddisfare gli interessi di entrambe le parti in ossequio al principio della buona fede, applicabile sia nei rapporti privatistici, sia nei rapporti di diritto pubblico.

La soluzione prospettata dal Collegio: accogliere entrambe le domande instaurando un dialogo tra le parti e la p.a.

Il Consiglio di Stato ha ricordato che, nell’ambito del procedimento amministrativo, non sussiste un generale principio di risoluzione del conflitto fra interessi legittimi pretensivi basato sulla priorità cronologica dell’istanza, salvo diverse disposizioni di legge o determinazioni di carattere discrezionale dell’amministrazione.

Il Collegio ricorda di aver già chiarito che, in caso di concorrenza fra interessi legittimi pretensivi che siano potenzialmente in grado di “trovare soddisfazione” sul medesimo bene, occorre coordinare entrambe le posizioni giuridiche soggettive nell’ambito del medesimo procedimento o nell’ambito di due procedimenti “paralleli”; al termine dell’attività procedimentale l’amministrazione sarà tenuta a decidere quale interesse debba essere tutelato (Cons. Stato, sez. IV, 29 luglio 2025, n. 6723).

Anche se nel caso di specie l’art. 20, comma 2, del T.U. Edilizia dispone che “l’esame delle domande si svolge secondo l’ordine cronologico di presentazione”, i Giudici di Palazzo Spada ritengono corretta la scelta dell’amministrazione di non limitarsi ad applicare il criterio cronologico, ma di invitare le parti a trovare una soluzione per la soddisfazione di entrambi gli interessi.

In particolare, secondo il Collegio l’amministrazione è tenuta a verificare, mediante un’adeguata istruttoria, la possibilità di assentire entrambi i progetti mediante modifiche progettuali compatibili con le esigenze dimensionali e tecniche rappresentate dalle parti istanti, nei limiti in cui ciò non comporti un eccessivo aggravio del procedimento.

Il Consiglio di Stato precisa che ove le parti del procedimento non siano in grado di raggiungere una soluzione progettuale condivisa, allora l’amministrazione potrà individuare, eventualmente, le modifiche progettuali al fine di contemperare i contrapposti interessi ricorrendo, se del caso, ai propri poteri di natura tecnica e di accertamento dei fatti; rientra nei poteri istruttori della p.a., infatti, richiedere modifiche progettuali al fine di accogliere entrambe le domande, senza con ciò comportare sacrifici eccessivi alle parti istanti.

Queste, nondimeno, sono tenute a collaborare nell’individuazione di eventuali modifiche progettuali entro una soglia accettabile di sacrificabilità dei propri interessi, nell’ottica dei principi di correttezza e buona fede.

Solo ove non sia possibile praticare la soluzione sopra descritta, occorrerà fare applicazione del criterio cronologico previsto dall’art. 20 T.U. Edilizia.

Privilegiare il dialogo con l’amministrazione quando il potere autoritativo non è necessario

La pronuncia è apprezzabile per due motivi: in primo luogo, perché incentiva l’instaurazione di un dialogo tra i privati e la pubblica amministrazione, anche quando il rapporto giuridico amministrativo si fonda su moduli pubblicistici; in secondo luogo perché ci ricorda che il potere autoritativo è una risorsa necessaria ma in qualche caso eventuale, alla quale ricorrere quando non vi è l’incontro della manifestazione della volontà delle parti, anche nei rapporti di diritto pubblico.